新开发增值税制度作为降低房价的工具

虽然6%的住房增值税并非立刻生效，但专家认为等待是值得的。但他们指出了挑战。

当黑山政府宣布将新建案的增值税从23%降至6%时，建筑和房地产行业爆发出掌声。多位接受idealista/news采访的专家一致认为，这是《葡萄牙议题》方案中将“对解决葡萄牙住房危机产生最大影响”的措施。这是因为他们相信，通过降低建筑税负，可以建造更多房屋，无论是购买还是出租，甚至以更实惠的价格与家庭收入相匹配。

5月10日，由路易斯·蒙特内哥罗领导的政府宣布了“建设葡萄牙：住房新战略”计划。其中一项立刻引起关注的措施是将新建和翻新的增值税从23%降至6%，这一税收减免长期以来一直是各地产企业所要求的。事实上，这项住房建设税负的减轻没有明确日期，因为政府只承诺在立法机关结束前实施该措施，换句话说，是在未来四年内。

“我们希望这笔增值税收益实际上能以更低的价格转嫁给购买者。”基础设施与住房部长米格尔·平托·卢斯

而且，这项措施不会立即生效，有一个简单的理由。正如财政部长米兰达·萨门托在七月初所解释的，“降低住房增值税是政府的目标，但这是一个难以建模的措施，因为它必须对房价产生有效影响。”
尽管如今人们认为6%增值税的适用日期不确定性已经在阻碍新建项目，但市场专家认为等待是值得的。在接受idealista/news采访的建筑和房地产专业人士中，毫无疑问，未来这项减税将促进住房建设，甚至可能推动更多经济适用房进入市场。

6%的增值税值得称赞，这将促进住房建设（以及更多）
葡萄牙建筑业所承担的高税负是近年来阻碍更多住房（且价格可负担）开发的主要因素之一。以至于市场上住房（无论是买房还是出租）的缺失情况还在不断恶化。“为了解决葡萄牙的住房短缺问题，估计每年需要建造约45,000套住房，”土木建设与公共工程工业家协会（AICCOPN）主席曼努埃尔·雷斯·坎波斯告诉idealista/news。

曼努埃尔·雷斯·坎波斯还强调：“如果国家目标是让更多房屋在市场上可供购买或出租，必须立即应对建筑和房地产的税负，即立即将增值税减免应用于住宅的建设和修复。”这就是为什么AICCOPN主席认为，将建筑和翻新的增值税降至6%“将是解决住房市场危机影响最大的措施”。需要记住的是，此前这一增值税降低仅适用于城市康复区（ARU）。

葡萄牙房地产开发与投资者协会（APPII）主席雨果·桑托斯·费雷拉也是如此：“立即实施规定新住房建设征收6%增值税的措施，是解决当前住房问题最直接的措施，”因为“这将真正推动葡萄牙人获得更多住房的渠道。”

我们Westmark对这个消息有什么感受？

房地产市场一直是需求与产品数量的较量，几十年来市场决定了价格。在荷兰等欧洲其他国家，我们发现当地政府可以通过调整税收干预市场。 

然而，聚焦于葡萄牙新建房的增值税减免，我们认为它无法解决葡萄牙住房危机。要理解为什么这不是解决方案，你需要先了解问题的真正原因。 

导致葡萄牙住房市场问题的不是新建或新房的缺乏，而是缺乏“本地人负担得起的住房”。虽然看起来可能差不多，但差别很大。 

有什么问题？

由于近年来葡萄牙房产需求大幅增长，主要是外国人，葡萄牙房产价格飞涨。像葡萄牙近年来所见的价值增长，是我们从未经历过的。世界上任何人。 

在世界其他地方赚钱的外国投资者正在寻找便宜的房产购买，因为房地产投资一直被认为是安全的投资避风港。 

葡萄牙政府财政部长抓住机会吸引了大量外资，设计了多个税收免除制度，使投资对外国人更具吸引力。以黄金签证计划、国家健康登记计划，甚至最新的数字游民签证为例。 

葡萄牙政府多年来专注于引进外国资本并增加财产转让税（IMT）的收入，鼓励外国人投资。从未有过用这笔钱为当地葡萄牙社会建造住房的意图或愿景。 

直到现在，经过多年对国家财政部长的丰富，葡萄牙政府才不能再躲避，必须正视这个问题。新建案的增值税降低能解决问题吗？ 

这不是正确的解决方案！

坚决的“不”是正确的答案。

首先要明白的是，新开发项目只有收入超过平均收入的人才能购买。近年来，建筑成本、材料和人工成本都飞涨。所有大型建筑公司都是私营公司，旨在为股东盈利。所以他们绝不会把房产卖得低于成本价。 

我们预测房价水平将保持不变，只有建筑和房地产行业的净利润将上升。大约增加了17%。 

正确的解决方案是什么？

解决住房短缺的唯一办法是葡萄牙政府承担责任，积极介入解决问题。在里斯本、波尔图和阿尔加维大都市区郊外建设并开发大型社会住房项目。

社会住房仅提供给能够证明自己是葡萄牙公民、收入不超过平均收入且无法存钱的人。 

政府需要从这些社会住房枢纽提供足够且负责任的免费公共交通服务进入大都市区。从社会住房枢纽直达市区再返回。这创造了就业机会，避免了不必要的交通进入城市，并且对自然环境具有可持续性。 

另一个有助于解决问题的因素是：大城市中心有许多老建筑，无论是工业还是商业，目前完全空置且废弃。将这些建筑改造为小型经济适用的单间公寓，租金低廉，适合在城市中谋生的年轻专业人士。这是开始人生、找到伴侣并在开始生育后立即搬出去的完美地方。 

这不仅能解决住房问题，还能让高知名度的专业人士留在城市乃至乡村。葡萄牙未来的经济将需要人才和知识，因为几十年后旅游收入将下降。