Neues Mehrwertsteuerregime für Neubauten als Mittel zur Senkung der Immobilienpreise

Obwohl die 6 Prozent Mehrwertsteuer auf Wohnraum nicht sofort erfolgt, glauben Experten, dass sich das Warten lohnen wird. Aber sie weisen auf Herausforderungen hin.

Applaus hallte durch die Bau- und Immobiliensektoren, als die montenegrinische Regierung ankündigte, die Mehrwertsteuer auf Neubauten von 23 % auf 6 % zu senken. Dies ist die Maßnahme im Construir Portugal-Paket, die laut mehreren Experten, die von idealista/news interviewt wurden, "den größten Einfluss" auf die Lösung der Wohnungskrise in Portugal haben wird. Das liegt daran, dass sie glauben, dass durch eine Senkung der Steuerlast auf Bau mehr Häuser gebaut werden können, sowohl zum Kauf als auch zur Vermietung, und das sogar zu günstigeren Preisen, die mit den Familiengehältern vereinbar sind.

Am 10. Mai kündigte die von Luís Montenegro geführte Regierung den Plan "Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação" (Aufbau Portugals: Neue Wohnungsbaustrategie) an. Und eine der Maßnahmen, die sofort auffiel, war die Senkung der Mehrwertsteuer auf Neubauten und Sanierungen von 23 % auf 6 %, eine Steuererleichterung, die von den verschiedenen Immobilienakteuren lange gefordert wurde. Wie es der Zufall will, erfolgte diese Senkung der Steuerlast beim Wohnungsbau ohne festen Termin, da die Regierung sich verpflichtete, die Maßnahme erst bis zum Ende der Legislative, also innerhalb der nächsten vier Jahre, in Kraft zu setzen.

"Wir wollen, dass dieser Mehrwertsteuergewinn tatsächlich in niedrigeren Preisen für diejenigen weitergegeben wird, die kaufen", Miguel Pinto Luz, Minister für Infrastruktur und Wohnungsbau.

Und es gibt eine einfache Rechtfertigung dafür, dass die Maßnahme nicht sofort in Kraft treten wird. Wie Finanzministerin Miranda Sarmento Anfang Juli erklärte: "Die Senkung der Mehrwertsteuer auf Wohnraum ist ein Ziel der Regierung, aber es ist eine schwierig vorzuführende Maßnahme, da sie einen wirksamen Einfluss auf die Wohnungspreise haben muss."
Obwohl heute das Gefühl hat, dass die Unsicherheit über das Datum der Anwendung der Mehrwertsteuer bei 6 Prozent Neubauprojekte bereits bremst, glauben Marktexperten, dass sich das Warten lohnen wird. Unter den von idealista/news befragten Bau- und Immobilienfachleuten besteht kein Zweifel, dass diese Steuererleichterung in Zukunft den Bau von Wohnhäusern fördern und sogar dazu beitragen könnte, mehr erschwingliche Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Die Mehrwertsteuer von 6 % wird gelobt und wird den Hausbau (und mehr) fördern.
Die hohe Steuerlast für den Bau in Portugal ist einer der Hauptfaktoren, die in den letzten Jahren die Entwicklung weiterer Häuser (und zu erschwinglichen Preisen) verzögert haben. So sehr, dass der Mangel an Wohnraum auf dem Markt (zum Kauf oder Mieten) weiter zunimmt. "Um den Wohnungsmangel in Portugal zu beheben, deuten Schätzungen darauf hin, dass etwa 45.000 Häuser pro Jahr gebaut werden müssen", sagte Manuel Reis Campos, Präsident der Vereinigung der Industriellen für Bau und öffentliche Arbeiten (AICCOPN), gegenüber idealista/news.

"Wenn das nationale Ziel darin besteht, mehr Häuser zum Kauf oder zur Vermietung auf dem Markt bereitzustellen, ist es unerlässlich, die Steuerlast auf Bau und Immobilien zu bewirken, nämlich durch umgehende Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes auf den Bau und die Sanierung von Häusern", betonte Manuel Reis Campos ebenfalls. Deshalb ist der Präsident von AICCOPN der Ansicht, dass die Senkung der Mehrwertsteuer auf 6 Prozent bei Bau und Sanierung "die Maßnahme ist, die den größten Einfluss auf die Lösung der Wohnungsmarktkrise haben wird". Es sei daran erinnert, dass dieser reduzierte Mehrwertsteuersatz bisher nur auf städtische Sanierungsgebiete (ARU) angewendet wurde.

Dasselbe gilt für Hugo Santos Ferreira, Präsident des Portugiesischen Verbands der Immobilienentwickler und Investoren (APPII): "Die sofortige Umsetzung der Maßnahme, die einen Mehrwertsteuersatz von 6 % für den Bau neuer Wohnungen vorsieht, ist die Maßnahme, die den direktsten Einfluss auf die Lösung des aktuellen Wohnungsproblems haben könnte", weil "sie den Zugang zu mehr Wohnungen, die sich die Portugiesen leisten können, wirklich 'verschieben' wird."

Wie fühlen wir bei Westmark diese Nachricht?

Der Immobilienmarkt war schon immer eine Frage von Nachfrage versus verfügbarem Produkt, und über viele Jahrzehnte hinweg bestimmte der Markt die Preise. In einigen anderen europäischen Ländern wie den Niederlanden entdeckten wir, dass die lokale Regierung durch Steueranpassungen auf den Markt eingreifen kann. 

Wenn man sich jedoch auf diese portugiesische Mehrwertsteuererleichterung für Neubauten konzentriert, glauben wir nicht, dass sie die portugiesische Wohnungskrise lösen wird. Um zu verstehen, warum dies keine Lösung ist, müssen Sie verstehen, was das Problem tatsächlich verursacht. 

Es ist nicht das Fehlen von Neubauten oder neuen Häusern, das die Probleme auf dem portugiesischen Wohnungsmarkt verursacht, sondern der Mangel an 'bezahlbarem Wohnraum für Einheimische'. Auch wenn es gleich erscheinen mag, gibt es einen großen Unterschied. 

Was ist das Problem?

Aufgrund mehrerer Jahre starker Nachfrage nach portugiesischen Immobilien, hauptsächlich von Ausländern, sind die Preise für portugiesische Immobilien in die Höhe geschossen. Wertsteigerungen, wie wir sie im letzten Jahr in Portugal gesehen haben, haben wir noch nie zuvor erlebt. Irgendwo auf der Welt. 

Ausländische Investoren, die anderswo auf der Welt Geld verdienen, suchten nach günstigen Immobilien zum Kauf, da Immobilieninvestitionen sich schon immer als sicherer Zufluchtsort erwiesen haben. 

Der portugiesische Regierungsschatzmeister nutzte die Gelegenheit, all dieses ausländische Geld anzuziehen, und entwickelte mehrere Tax Releaf-Systeme, um Investitionen im Land für Ausländer noch attraktiver zu machen. Nehmen wir zum Beispiel das Golden-Visa-Programm, das NHR-Programm und sogar das neueste Digital Nomad Visa. 

Mit dem Fokus darauf, externes Kapital ins Land zu bringen und die Einnahmen aus der Grundübertragungssteuer, genannt IMT, zu steigern, regt die portugiesische Regierung seit Jahren Ausländer an, zu investieren. Es gab nie eine Absicht oder Vision, dieses Geld zu verwenden, um Häuser für die lokale portugiesische Gesellschaft zu schaffen. 

Erst jetzt, nach vielen Jahren der Bereicherung des nationalen Schatzmeisters, kann sich die portugiesische Regierung nicht mehr verstecken, sondern muss sich diesem Problem stellen. Wird die Senkung der Mehrwertsteuer im Neubau das Problem lösen? 

Nicht die richtige Lösung!

ein klares NEIN ist die richtige Antwort.

Das erste wichtige zu verstehen ist, dass neue Bauprojekte nur für Menschen erhältlich sind, die ein höheres Einkommen erzielen. Baukosten, Material und Arbeitskraft sind in den letzten Jahren durch die Decke gegangen. Alle großen Bauunternehmen sind privat gehaltene Unternehmen, die darauf abzielen, für ihre Aktionäre Gewinn zu erzielen. Deshalb werden sie die Immobilien niemals unter dem Kostenpreis verkaufen. 

Wir prognostizieren, dass das Niveau der Immobilienpreise gleich bleibt und nur der Nettogewinn der Bau- und Immobiliensektoren ansteigt. Ungefähr um 17 %. 

Was ist die richtige Lösung?

Die einzige Lösung für den Wohnungsmangel ist, dass die portugiesische Regierung Verantwortung übernimmt und eine aktive Rolle bei der Lösung des Problems im Herzen übernimmt. Bau und Entwicklung eines großen Sozialwohnungsprojekts direkt außerhalb der großen Metropolregionen Lissabon, Porto und der Algarve.

Sozialwohnungen, die nur für Personen verfügbar sind, die nachweisen können, portugiesischer Staatsbürger zu sein, mit einem Einkommen, das nicht über dem Durchschnittseinkommen liegt, und ohne Möglichkeit, Geld zu sparen. 

Von diesen sozialen Wohnungsbauzentren aus muss die Regierung genügend und kostenpflichtige kostenlose öffentliche Verkehrsdienste in die Metropolregionen bereitstellen. Direkte Verbindungen von den Sozialwohnungszentren in Richtung Stadt und zurück. Das schafft Arbeitsplätze, hält unnötigen Verkehr aus den Städten fern und ist für die Natur nachhaltig. 

Ein weiterer Aspekt, der zur Lösung des Problems beitragen wird: Im Herzen der großen Städte, Industrie- oder Geschäftsgebäude, stehen derzeit viele alte Gebäude, die völlig leer und verlassen sind. Diese Gebäude werden umgebaut und zu kleinen, erschwinglichen Studio-Apartments mit niedrigen festen Mieten für junge Berufstätige entwickelt, die in der Stadt ihre Karriere machen. Der perfekte Ort, um dein Leben zu beginnen: Finde einen Partner und zieh aus, sobald du mit der Kinderbeschaffung begonnen hast. 

Dies wird nicht nur das Wohnungsproblem lösen, sondern auch hochkarätige Fachleute in der Stadt und ins Land halten. Die zukünftige Wirtschaft Portugals wird Intelligenz und Wissen benötigen, denn die Einnahmen aus dem Tourismus werden in einigen Jahrzehnten zurückgehen.