Novo regime de IVA para novos empreendimentos como meio para reduzir os preços dos imóveis

Embora o IVA de 6% sobre moradia não seja imediato, especialistas acreditam que a espera valerá a pena. Mas eles apontam para desafios.

Aplausos ecoaram pelos setores de construção e imobiliário assim que o governo de Montenegro anunciou que iria reduzir o IVA sobre novas construções de 23% para 6%. Essa é a medida do pacote Construir Portugal que terá "o maior impacto" na resolução da crise habitacional em Portugal, concordam vários especialistas entrevistados por idealistas/news. Isso porque acreditam que, ao reduzir a carga tributária sobre a construção, será possível construir mais casas, tanto para comprar quanto para alugar, e até mesmo a preços mais acessíveis e compatíveis com os salários familiares.

Foi em 10 de maio que o governo liderado por Luís Montenegro anunciou o plano "Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação". E uma das medidas que chamou atenção imediatamente foi a redução do IVA sobre novas construções e reformas de 23% para 6%, um alívio fiscal que há muito tempo era exigido pelos diversos players imobiliários. Acontece que essa redução na carga tributária sobre a construção de casas ocorreu sem data fixa, já que o governo só se comprometeu a colocar a medida em vigor até o final da legislatura, ou seja, dentro dos próximos quatro anos.

"Queremos que esse ganho de IVA seja realmente repassado em preços mais baixos para quem comprar" Miguel Pinto Luz, Ministro da Infraestrutura e Habitação

E há uma justificativa simples para o fato de que a medida não será aplicada imediatamente. Como explicou a ministra das finanças Miranda Sarmento no início de julho, "reduzir o IVA sobre habitação é um objetivo do governo, mas é uma medida difícil de modelar, pois precisa ter um impacto efetivo nos preços das moradias".
Embora hoje se sinta que a incerteza sobre a data de aplicação do IVA em 6% já está freando novos projetos de construção, especialistas de mercado acreditam que a espera valerá a pena. Não há dúvida entre os profissionais da construção e do setor imobiliário entrevistados pela Idealista/News de que, no futuro, esse alívio fiscal impulsionará a construção de moradias e pode até ajudar a trazer mais casas acessíveis para o mercado.

O IVA de 6% é elogiado e vai impulsionar a construção de casas (e mais)
A alta carga tributária aplicada à construção em Portugal é um dos principais fatores que tem impedido o desenvolvimento de mais casas (e a preços acessíveis) nos últimos anos. Tanto que a falta de moradias no mercado (para comprar ou alugar) continua piorando. "Para corrigir a escassez de moradias em Portugal, estimativas indicam a necessidade de construir cerca de 45.000 casas por ano", disse Manuel Reis Campos, presidente da Associação de Industriais da Construção Civil e das Obras Públicas (AICCOPN), idealista/news.

"Se o objetivo nacional é disponibilizar mais casas para compra ou aluguel no mercado, é essencial agir sobre a carga tributária sobre a construção e o imóvel, ou seja, aplicando imediatamente a alíquota reduzida do IVA na construção e reabilitação de residências", também enfatizou Manuel Reis Campos. Por isso, o presidente da AICCOPN acredita que reduzir o IVA para 6% sobre construção e reforma "é a medida que terá maior impacto na resolução da crise do mercado imobiliário". Deve-se lembrar que, até agora, essa alíquota reduzida de IVA era aplicada apenas às Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).

O mesmo vale para Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Incorporadores e Investidores (APPII): "A implementação imediata da medida que estipula uma alíquota de IVA de 6% para a construção de novas moradias é a medida que pode ter o impacto mais direto na resolução do problema atual da habitação", porque "realmente vai 'mudar o dial' no acesso a mais casas do que os portugueses podem pagar."

Como nós, da Westmark, nos sentimos em relação a essa notícia?

O mercado imobiliário sempre foi uma questão de demanda versus produto disponível, e por muitas décadas o mercado determinou os preços. Em alguns outros países europeus, como a Holanda, descobrimos que o governo local pode intervir no mercado ajustando impostos. 

No entanto, focando neste alívio do imposto de IVA português para novas construções, não acreditamos que isso resolva a crise habitacional portuguesa. Para entender por que isso não é uma solução, você precisa entender o que realmente está causando o problema. 

Não é a falta de novas construções ou casas novas que está causando os problemas no mercado imobiliário português, mas sim a falta de 'moradia acessível para os moradores locais'. Apesar de parecer igual, há uma grande diferença. 

Qual é o problema?

Devido a vários anos de grande aumento na demanda por imóveis portugueses, principalmente por estrangeiros, os preços dos imóveis portugueses dispararam. Aumentos de valor como vimos em Portugal no último ano, nunca tínhamos experimentado antes. Qualquer coisa do mundo. 

Investidores estrangeiros, ganhando dinheiro em outras partes do mundo, buscavam imóveis baratos para comprar, já que investimentos imobiliários sempre se mostraram um refúgio seguro para investimentos. 

O tesoureiro do governo português aproveitou a oportunidade para atrair todo esse dinheiro estrangeiro e criou vários sistemas de Releaf Fiscal para tornar o investimento no país ainda mais atraente para estrangeiros. Pegue como exemplo o programa Golden Visa, o esquema NHR e até mesmo o mais recente Visto de Nômade Digital. 

Focando em trazer capital externo para o país e aumentar a renda do imposto de transferência de propriedades, chamado IMT, o Governo português vem incentivando estrangeiros a investir há anos. Nunca houve intenção ou visão em usar esse dinheiro para construir casas para a sociedade portuguesa local. 

Só agora, após muitos anos enriquecendo o Tesoureiro nacional, o Governo português não consegue mais se esconder e precisa enfrentar esse problema. A redução do imposto sobre o IVA em novas construções vai resolver o problema? 

Não é a solução certa!

um grande NÃO é a resposta certa.

A primeira coisa importante a entender é que novos empreendimentos só estão disponíveis para pessoas que ganham acima da renda média. Custos de construção, materiais e mão de obra dispararam nos últimos anos. Todas as grandes empresas de construção são privadas, com o objetivo de gerar lucro para seus acionistas. Portanto, eles nunca venderão os imóveis abaixo do preço de custo. 

Prevemos que o nível dos preços das casas permanecerá o mesmo e que apenas o lucro líquido dos setores de construção e imobiliário aumentará. Aproximadamente 17% de diferença. 

Qual é a solução certa?

A única solução para a escassez de moradia é o Governo Português assumir a responsabilidade e assumir um papel ativo na solução do problema bem no coração do problema. Construiu e desenvolveu um grande projeto de habitação social, nos arredores das grandes áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve.

Habitação social disponível apenas para pessoas que possam comprovar que são cidadãs portuguesas, com renda que não ultrapassa a renda média e sem possibilidade de economizar. 

A partir desses polos de habitação social, o governo precisa fornecer serviços de transporte público gratuitos e responsáveis para as áreas metropolitanas. Conexões diretas dos polos de habitação social em direção à cidade e de volta. Isso gera empregos, mantém o tráfego desnecessário fora das cidades e é sustentável para a natureza. 

Outra coisa que pode contribuir para resolver o problema: há muitos prédios antigos no coração das grandes cidades, industriais ou comerciais, que estão completamente vazios e abandonados no momento. Esses prédios são transformados em pequenos estúdios acessíveis com aluguéis fixos baixos, para jovens profissionais que estão fazendo carreira na cidade. O lugar perfeito para começar sua vida, encontrar um parceiro e sair de casa assim que começar a ter filhos. 

Isso não só resolverá o problema da moradia, mas também manterá profissionais de destaque na cidade e no interior. A economia futura de Portugal precisará de inteligência e conhecimento, pois a receita do turismo vai cair em algumas décadas.