Nouveau régime de TVA pour les nouveaux projets comme moyen de faire baisser les prix de l’immobilier

Bien que la TVA de 6 % sur le logement ne soit pas immédiate, les experts estiment que l’attente en vaudra la peine. Mais ils évoquent des défis.

Les applaudissements ont résonné dans les secteurs de la construction et de l’immobilier dès que le gouvernement monténégro a annoncé qu’il allait réduire la TVA sur les nouvelles constructions de 23 % à 6 %. C’est la mesure du paquet Construir Portugal qui aura « le plus grand impact » sur la résolution de la crise du logement au Portugal, s’accordent à dire plusieurs experts interviewés par idealista/news. Cela s’explique par le fait qu’ils estiment qu’en réduisant la charge fiscale sur la construction, il sera possible de construire davantage de logements, à la fois à l’achat et à la location, et même à des prix plus abordables compatibles avec les salaires familiaux.

C’est le 10 mai que le gouvernement dirigé par Luís Montenegro a annoncé le plan « Construir Portugal : Nova Estratégia para a Habitação » (Construire Portugal : Nouvelle Stratégie pour le Logement). Et l’une des mesures qui a immédiatement attiré l’attention fut la réduction de la TVA sur les nouvelles constructions et rénovations, passant de 23 % à 6 %, un allègement fiscal longtemps réclamé par les différents acteurs immobiliers. Il se trouve que cette réduction de la charge fiscale sur la construction de logements est intervenue sans date fixe, puisque le gouvernement ne s’est engagé à mettre la mesure en vigueur qu’à la fin de la législature, autrement dit, dans les quatre prochaines années.

« Nous voulons que cette augmentation de TVA soit réellement répercutée à des prix plus bas pour ceux qui achètent » Miguel Pinto Luz, ministre de l’Infrastructure et du Logement

Et il y a une justification simple au fait que la mesure ne s’appliquera pas immédiatement. Comme l’a expliqué la ministre des Finances Miranda Sarmento début juillet, « baisser la TVA sur le logement est un objectif du gouvernement, mais c’est une mesure difficile à modéliser, car elle doit avoir un impact efficace sur les prix de l’immobilier ».
Bien qu’aujourd’hui l’incertitude sur la date d’application de la TVA à 6 % freine déjà les nouveaux projets de construction, les experts du marché estiment que l’attente en vaudra la peine. Il ne fait aucun doute parmi les professionnels de la construction et de l’immobilier interrogés par Idealiste/News que, à l’avenir, cette allégement fiscal stimulera la construction de logements et pourrait même contribuer à mettre sur le marché davantage de logements abordables.

La TVA à 6 % est saluée et stimulera la construction de logements (et plus encore).
La forte charge fiscale appliquée à la construction au Portugal est l’un des principaux facteurs qui ont freiné le développement de plus de logements (et à des prix abordables) ces dernières années. À tel point que le manque de logements sur le marché (à acheter ou à louer) ne cesse de s’aggraver. « Pour corriger la pénurie de logements au Portugal, les estimations indiquent la nécessité de construire environ 45 000 logements par an », a déclaré Manuel Reis Campos, président de l’Association des industriels de la construction civile et des travaux publics (AICCOPN), idealista/news.

« Si l’objectif national est de rendre plus de logements disponibles à l’achat ou à la location sur le marché, il est essentiel d’agir sur la charge fiscale de la construction et de l’immobilier, notamment en appliquant immédiatement le taux réduit de TVA sur la construction et la réhabilitation des logements », a également souligné Manuel Reis Campos. C’est pourquoi le président de l’AICCOPN estime que baisser la TVA à 6 % sur la construction et la rénovation « est la mesure qui aura le plus grand impact sur la résolution de la crise du marché immobilier ». Il convient de se rappeler qu’à ce jour, ce taux de TVA réduit ne s’appliquait qu’aux zones de réhabilitation urbaine (ARU).

Il en va de même pour Hugo Santos Ferreira, président de l’Association portugaise des promoteurs immobiliers et investisseurs (APPII) : « La mise en œuvre immédiate de la mesure stipulant un taux de TVA de 6 % pour la construction de nouveaux logements est la mesure qui pourrait avoir l’impact le plus direct sur la résolution du problème actuel du logement », car « cela va vraiment 'faire bouger le cadran' sur l’accès à plus de logements que les Portugais ne peuvent se permettre. »

Que pensons-nous, chez Westmark, de cette nouvelle ?

Le marché immobilier a toujours été une question de demande par rapport au produit disponible, et pendant de nombreuses décennies, c’est le marché qui a déterminé les prix. Dans d’autres pays européens comme les Pays-Bas, nous avons découvert que le gouvernement local peut intervenir sur le marché en ajustant les impôts. 

Cependant, en nous concentrant sur cette réduction de la TVA portugaise pour les nouvelles constructions, nous ne pensons pas qu’elle résoudra la crise du logement portugais. Pour comprendre pourquoi ce n’est pas une solution, il faut comprendre ce qui cause réellement le problème. 

Ce n’est pas le manque de nouvelles constructions ou de nouvelles maisons qui cause les problèmes sur le marché immobilier portugais, mais bien le manque de « logements abordables pour les habitants ». Même si cela peut sembler pareil, il y a une énorme différence. 

Quel est le problème ?

En raison de plusieurs années de forte augmentation de la demande pour les biens portugais, principalement par des étrangers, les prix de l’immobilier portugais ont explosé. Des augmentations de valeur comme celles que nous avons observées au Portugal ces dernières années, nous n’en avions jamais connues auparavant. Peu importe le monde. 

Les investisseurs étrangers, gagnant de l’argent ailleurs dans le monde, recherchaient des biens bon marché à acheter, car les investissements immobiliers ont toujours prouvé être un refuge sûr. 

Le trésorier du gouvernement portugais a saisi l’occasion d’attirer tout cet argent étranger et a mis en place plusieurs systèmes de Releaf fiscal pour rendre l’investissement dans le pays encore plus attractif pour les étrangers. Prenons par exemple le programme Golden Visa, le régime NHR et même le dernier visa de nomade numérique. 

En se concentrant sur l’apport de capitaux externes dans le pays et en augmentant les revenus de la taxe de transfert de propriété, appelée IMT, le gouvernement portugais encourage depuis des années les étrangers à investir. Jamais il n’y a eu d’intention ni de vision à utiliser cet argent pour construire des maisons pour la société portugaise locale. 

Ce n’est qu’aujourd’hui, après de nombreuses années d’enrichissement du trésorier national, que le gouvernement portugais ne peut plus se cacher et doit affronter ce problème. La baisse de la taxe TVA dans les constructions neuves va-t-elle résoudre le problème ? 

Ce n’est pas la bonne solution !

un grand NON est la bonne réponse.

La première chose importante à comprendre est que les nouveaux développements ne sont disponibles à l’achat que pour les personnes qui gagnent un revenu supérieur à l’averse. Les coûts de construction, les matériaux et la main-d’œuvre ont explosé ces dernières années. Toutes les grandes entreprises de construction sont des sociétés privées, visant à générer un profit pour leurs actionnaires. Ils ne vendront donc jamais les biens en dessous du prix coûtant. 

Nous prédisons que le niveau des prix de l’immobilier restera le même et que seul le bénéfice net des secteurs de la construction et de l’immobilier augmentera. Environ 17 % d’un coup de plus. 

Quelle est la bonne solution ?

La seule solution à la pénurie de logements est que le gouvernement portugais prenne ses responsabilités et joue un rôle actif dans la résolution du problème, en plein cœur. Construit et développé un grand projet de logements sociaux, juste à l’extérieur des grandes métropoles de Lisbonne, Porto et l’Algarve.

Un logement social disponible uniquement pour les personnes qui peuvent prouver qu’elles sont citoyens portugais, avec un revenu qui ne dépasse pas le revenu moyen et aucune possibilité d’épargner. 

Depuis ces pôles de logement social, le gouvernement doit fournir des services de transport public gratuits et suffisants dans les zones métropolitaines. Des liaisons directes depuis les pôles de logements sociaux vers la ville et retour. Cela crée des emplois, empêche un trafic inutile d’entrer dans les villes et est durable pour la nature. 

Un autre point qui contribuera à résoudre le problème : il y a de nombreux vieux bâtiments au cœur des grandes villes, industrielles ou commerciales, qui sont actuellement complètement vides et abandonnés. Ils ont repris ces bâtiments et les ont transformés en petits studios abordables avec des loyers fixes bas, destinés aux jeunes professionnels qui font carrière en ville. L’endroit idéal pour commencer votre vie, trouver un partenaire et partir dès que vous commencerez à avoir des enfants. 

Cela ne résoudra pas seulement le problème du logement, mais permettra aussi de maintenir les professionnels de haut niveau en ville et à la campagne. L’économie future du Portugal aura besoin de cerveau et de connaissances, car les revenus du tourisme vont diminuer dans quelques décennies.