Новый режим НДС для новых застроек как инструмент снижения цен на недвижимость

Хотя 6-процентный НДС на жильё не является мгновенным, эксперты считают, что ожидание того стоит. Но они указывают на трудности.

Аплодисменты эхом раздались в строительном и жилищном секторах, как только правительство Черногории объявило о снижении НДС на новое строительство с 23% до 6%. Это мера в пакете Construir Portugal, которая окажет «наибольшее влияние» на решение жилищного кризиса в Португалии, согласны несколько экспертов, интервьюируемых idealista/news. Это связано с тем, что они считают, что снижение налоговой нагрузки на строительство позволит построить больше домов — как для покупки, так и для аренды, и даже по более доступным ценам, сопоставимым с семейными зарплатами.

Именно 10 мая правительство во главе с Луишем Монтенегро объявило план «Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação» (Строительство Португалии: новая стратегия жилищного строительства). И одной из мер, которая сразу привлекла внимание, стало снижение НДС на новое строительство и ремонт с 23% до 6% — налоговая льгота, которую давно требовали различные игроки в сфере недвижимости. Как ни странно, снижение налоговой нагрузки на строительство жилья произошло без установленной даты, поскольку правительство обязалось ввести меру в действие только к концу законодательного собрания, то есть в течение следующих четырёх лет.

«Мы хотим, чтобы этот прирост по НДС действительно передавался по более низким ценам для тех, кто покупает», — Мигель Пинту Лус, министр инфраструктуры и жилищного строительства.

И есть простое оправдание того факта, что мера не будет применяться сразу. Как объяснила министр финансов Миранда Сарменто в начале июля, «снижение НДС на жильё — цель правительства, но это сложная мера для моделирования, поскольку она должна эффективно влиять на цены на жильё».
Хотя сегодня кажется, что неопределённость по дате введения НДС на уровне 6 процентов уже тормозит новые строительные проекты, эксперты рынка считают, что ожидание того стоит. Нет сомнений среди специалистов в сфере строительства и недвижимости, интервьюируемых idealista/news, что в будущем эта налоговая льгота будет стимулировать строительство жилья и даже поможет вывести более доступное жильё на рынок.

НДС в размере 6% приветствуется и способствует строительству домов (и даже больше)
Высокая налоговая нагрузка на строительство в Португалии — один из главных факторов, тормозивших строительство большего числа домов (и по доступным ценам) в последние годы. Настолько, что нехватка жилья на рынке (для покупки или аренды) продолжает ухудшаться. «Чтобы исправить проблему нехватки жилья в Португалии, по оценкам, необходимо строить около 45 000 домов в год», — рассказал idealista/news Мануэл Рейс Кампос, президент Ассоциации промышленников гражданского строительства и общественных работ (AICCOPN).

«Если национальная цель — сделать больше домов доступными для покупки или аренды на рынке, необходимо принять меры по снижению налоговой нагрузки на строительство и недвижимость, а именно немедленно внедрить сниженную ставку НДС на строительство и восстановление жилья», — также подчеркнул Мануэль Рейс Кампос. Именно поэтому президент AICCOPN считает, что снижение НДС до 6 процентов на строительство и ремонт «является мерой, которая окажет наибольшее влияние на решение кризиса на рынке жилья». Следует помнить, что до сих пор эта сниженная ставка НДС применялась только к городским реабилитационным зонам (ARU).

То же самое касается Уго Сантуша Феррейры, президента Португальской ассоциации застройщиков и инвесторов недвижимости (APPII): «Немедленное внедрение меры, устанавливающей ставку НДС в размере 6% на строительство нового жилья — это мера, которая может оказать наибольшее прямое влияние на решение текущей жилищной проблемы», потому что «она действительно "сдвинет" доступ к большему количеству домов, чем португальцы могут себе позволить.»

Как мы в Westmark относимся к этой новости?

Рынок жилья всегда был вопросом спроса и доступного товара, и на протяжении многих десятилетий рынок определял цены. В некоторых других европейских странах, таких как Нидерланды, мы обнаружили, что местное правительство может вмешиваться в рынок, корректируя налоги. 

Однако, если углубиться в вопрос португальского налогового льготы для новых построек, мы не считаем, что это решит кризис с жильём в Португалии. Чтобы понять, почему это не решение, нужно понять, что на самом деле вызывает проблему. 

Проблемы на португальском рынке жилья вызывает не отсутствие новых построек или новых домов, а отсутствие «доступного жилья для местных жителей». Трудно, хотя это может показаться одинаковым, разница огромная. 

В чём проблема?

Из-за многолетнего резкого роста спроса на португальскую недвижимость, главным образом со стороны иностранцев, цены на португальскую недвижимость взлетели до небес. Роста ценности, подобных в Португалии за последний год, мы никогда раньше не испытывали. В любом случае в мире .

Иностранные инвесторы, зарабатывающие деньги в других частях мира, искали дешёвую недвижимость для покупки, поскольку инвестиции в недвижимость всегда были надёжным инвестиционным убежищем. 

Казначей португальского правительства воспользовался возможностью привлечь все эти иностранные деньги и разработал несколько систем Tax Releaf, чтобы сделать инвестиции в страну ещё более привлекательными для иностранцев. Возьмём, к примеру, схему Golden Visa, NHR и даже последнюю Digital Nomad Visa. 

Сосредоточившись на привлечении внешнего капитала в страну и увеличении доходов от налога на передачу имущества, называемого IMT, правительство Португалии уже много лет стимулирует иностранцев к инвестициям. Никогда не было ни намерения, ни видения использовать эти деньги для строительства домов для местного португальского общества. 

Только сейчас, после многих лет обогащения национального казначея, португальское правительство больше не может скрываться и должно столкнуться с этой проблемой. Решит ли снижение налога на НДС при новом строительстве проблему? 

Это не то решение!

Категорическое НЕТ — правильный ответ.

Первое, что нужно понять — новые комплексы доступны только тем, кто зарабатывает выше среднего дохода. В последние годы стоимость строительства, материалов и рабочей силы выросла до небес. Все крупные строительные компании — частные компании, стремящиеся получить прибыль для своих акционеров. Поэтому они никогда не будут продавать недвижимость ниже себестоимости. 

Мы прогнозируем, что уровень цен на жильё останется прежним, и вырастет только чистая прибыль строительного и жилищного секторов. Примерно на 17%. 

Какое правильное решение?

Единственным решением проблемы нехватки жилья является то, что португальское правительство возьмёт на себя ответственность и активно участвует в решении проблемы прямо в самом сердце. Построить и развить крупный социальный жилищный проект прямо за пределами крупных мегаполисов Лиссабона, Порту и Алгарве.

Социальное жильё, которое доступно только для тех, кто может подтвердить, что они граждане Португалии, с доходом, не превышающим средний доход, и без возможности накопить деньги .

Из этих узлов социального жилья правительство должно обеспечить достаточное количество и ответственных бесплатных общественных транспортных услуг в мегаполисы. Прямые пересадки из социальных жилищных центров в город и обратно. Это создаёт рабочие места, не допускает ненужный трафик в города и является устойчивым для природы. 

Ещё один фактор, который поможет решить проблему: в самом сердце крупных городов, промышленных или коммерческих, есть много старых зданий, которые сейчас полностью пустуют и заброшены. Превратите эти здания в небольшие доступные студии с низкими фиксированными арендными ставками для молодых специалистов, которые делают карьеру в городе. Идеальное место, чтобы начать свою жизнь, найти партнёра и съехать, как только вы начнёте заводить детей. 

Это не только решит жилищную проблему, но и сохранит привлечение высокопоставленных профессионалов в город и страну. Будущая экономика Португалии будет нуждаться в умственных знаниях и знаниях, потому что доходы от туризма упадут через несколько десятилетий .