So funktioniert's: Vorübergehende Vermietung Ihrer Immobilie in Portugal.

Erwägen Sie, Ihr Haus in Portugal für ein paar Monate zu vermieten – zum Beispiel für 4 bis 6 Monate? Dann ist es wichtig, die geltenden Steuervorschriften zu verstehen. In Portugal gibt es eine klare Unterscheidung zwischen regulärer Vermietung und kurzfristiger touristischer Vermietung. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Art von Aktivität Sie benötigen, um sich bei der Autoridade Tributária (portugiesische Steuerbehörde) zu registrieren, und welche Auswirkungen dies auf Ihre Situation hat.

Zwei Optionen: reguläre Vermietung oder Alojamento Local?

Das portugiesische Recht unterscheidet zwischen zwei Arten von Kurzzeitvermietungen:

1. Reguläre Vermietung ohne Dienstleistungen (CAE 68200)

Wenn Sie Ihre Immobilie für einen längeren Zeitraum an einen einzelnen Mieter (z. B. eine Familie oder einen Expat) vermieten und keine zusätzlichen Dienstleistungen wie Reinigung, Handtuchservice oder Ein- und Auschecken der Gäste anbieten, gilt dies als reguläre Vermietung.

• Was müssen Sie tun?
• Registrieren Sie die Aktivität mit dem CAE-Code 68200 – Vermietung von Immobilien.
• Das Einkommen wird in der Kategorie F der Einkommensteuer (IRS) ausgewiesen.
• Sie müssen nicht selbstständig sein.
• Es wird keine Mehrwertsteuer erhoben.
• Sie sind verpflichtet, elektronische Mietquittungen (recibos de renda) über das Steuerportal auszustellen.

2. Touristische Vermietung (Alojamento Local – CAE 55201)

Vermieten Sie an Touristen für Kurzaufenthalte (oft unter 30 Tage pro Buchung) und bieten Dienstleistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder Schlüsselaustausch an? Dann fällt Ihre Tätigkeit unter Alojamento Local.

• Was müssen Sie tun?
• Registrieren Sie die Immobilie als Alojamento Local bei der örtlichen Gemeinde.
• Registrieren Sie die Aktivität mit dem CAE-Code 55201 – Möblierte Unterkünfte für Touristen.
• Die Einkünfte werden in der Kategorie B des IRS (Einkünfte aus selbständigen Tätigkeiten/beruflichen Tätigkeiten) ausgewiesen.
• Die Mehrwertsteuer kann anfallen, wenn der Jahresumsatz 13.500 € übersteigt.
• Sie müssen Rechnungen ausstellen (fatura-recibo).

Praktische Schritte für den Einstieg

1. Melden Sie sich beim Portal der portugiesischen Steuerbehörde an.
2. Registrieren Sie die entsprechende Aktivität (CAE-Code) unter "Abertura de Atividade" (Beginn der Aktivität).
3. Befolgen Sie das korrekte Steuermeldeverfahren (Kategorie F oder B).
4. Vergessen Sie nicht, elektronische Mietbelege oder Rechnungen auszustellen.

Schließlich

Eine kurzfristige Vermietung in Portugal kann sich finanziell lohnen, aber es ist wichtig, die Regeln einzuhalten. Indem Sie die richtige Aktivität bei den Finanças registrieren, vermeiden Sie später unangenehme Überraschungen. Sie sind sich nicht sicher, welches Regime für Sie gilt? Wenden Sie sich am besten an einen örtlichen Buchhalter oder Steuerberater.

Benötigen Sie Hilfe bei der Erstellung eines Mietvertrages, der Anmeldung Ihres Alojamento Local oder der Eröffnung Ihrer Tätigkeit beim Finanzamt? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

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