从荷兰税收到葡萄牙机会：为什么投资葡萄牙的房地产变得越来越有吸引力

近年来，在荷兰投资房地产变得越来越不那么有吸引力。虽然私人投资者过去依赖稳定的租金收入和优惠的税收规则，但政府现在正在结束其中许多好处。 Caixa 3 税的增加、 租金收入所得税豁免的废 除以及 部长雨果·德容格的新积分制度 对私人房地产的盈利能力产生了重大影响。

荷兰房地产投资者面临的压力越来越大

1. 较重的方框 3 税
   在方框 3 中，税务机关使用虚构的回报进行计算，这些回报通常远高于房地产投资者的实际回报。即使租金收入保持不变，这也会大大增加税收负担。
2. 财产收入免税消失
   以前，私人租金收入在许多情况下不征税。这种优势已经消失，因此在荷兰租房会直接影响您的净收入。
3. 积分制度和租金规定
   新的房屋评估系统（积分系统）决定了房屋是否可以在自由部门出租或属于监管部门。因此，许多房屋被迫搬到较低的租金，这意味着未来的租金收入将大幅下降。

葡萄牙作为房地产投资者的新家

这些事态发展导致越来越多的投资者将注意力转移到海外。 葡萄牙，尤其是 阿尔加维，位居榜首。

• 外国投资者的税收环境较低。
• 由于旅游业和外籍人士对出租物业的需求强劲。
• 与南欧其他地区相比，房地产价格具有吸引力。
• 稳定的收益率（yield）， 比荷兰市场高出很多倍。

计算示例

房地产回报比较：荷兰与斯洛伐克葡萄牙

情况：

• 购房价：300,000 欧元
• 租金收入：每月 1,500 欧元（每年 18,000 欧元）
• 维护和其他费用：每年 2,000 欧元
• 没有抵押贷款，所以完全净值。

1️⃣ 荷兰 – 最近的变化之后

总租金收入：
每年 18,000 欧元

维护费用：
税前净租金 → 2,000 欧元 = 16,000 欧元

3 房屋税：

• 虚构房地产回报率（2025 年）：300,000 欧元的 6.17% = 18,510 欧元
• 此虚构申报表的税（32 年为 2025%）= 5,923 欧元

净收入：
16,000 欧元 – 5,923 欧元 = 每年 10,077 欧元

股本回报率：
10,077 欧元 ÷ 300,000 欧元 = 3.36%

而且很 有可能 由于积分制度而不得不降低租金，这将使回报率更低。

2️⃣ 葡萄牙 – 阿尔加维，长期租赁

总租金收入：
每月 1,800 欧元（每年 21,600 欧元）

维护管理：
税前净租金 → 2,500 欧元 = 19,100 欧元

非居民税 （IRS）：
净租金的 28% = 5,348 欧元

净收入：
19,100 欧元 – 5,348 欧元 = 每年 13,752 欧元

股本回报率：
13,752 欧元 ÷ 300,000 欧元 = 4.58%

📈 结论

• 荷兰（不变）： 3.36%回报率
• 葡萄牙（长租）： 回报率4.58%
• 差异： 在这个例子中，葡萄牙的 净回报率增加了 +36%， 而不考虑房产价值的任何增长。

而对于葡萄牙的 度假出租屋 （旺季价格，入住率好），回报率可以达到 6-8%。

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