Von niederländischen Steuern bis hin zu portugiesischen Chancen: Warum Investitionen in Immobilien in Portugal immer attraktiver werden

In den letzten Jahren ist die Investition in Immobilien in den Niederlanden immer unattraktiver geworden. Während private Investoren früher mit stabilen Mieteinnahmen und günstigen Steuerregelungen rechnen konnten, macht die Regierung nun vielen dieser Vergünstigungen ein Ende. Die Erhöhung der Box 3-Steuer, die Abschaffung der Befreiung von der Einkommensteuer aus Mieteinnahmen und das neue Punktesystem von Minister Hugo de Jonge haben einen erheblichen Einfluss auf die Rendite von Immobilien in Privatbesitz.

Der Druck auf niederländische Immobilieninvestoren steigt

1. Höhere Abgabe Box 3
   In Box 3 rechnet das Finanzamt mit fiktiven Renditen, die oft deutlich höher sind als die tatsächliche Rendite von Immobilieninvestoren. Dadurch wird sich die Steuerlast erheblich erhöhen, auch wenn die Mieteinnahmen gleich bleiben.
2. Wegfall der Steuerbefreiung für Mieteinnahmen
   Früher waren Mieteinnahmen im privaten Bereich in vielen Fällen unversteuert. Dieser Vorteil ist verschwunden, so dass sich die Vermietung in den Niederlanden direkt auf Ihren Nettoerlös auswirkt.
3. Punktesystem und Regelung der Mieten
   Das neue System der Hausbewertung (Punktesystem) legt fest, ob eine Immobilie im freien Sektor vermietet werden darf oder in den regulierten Sektor fällt. Dies hat zur Folge, dass viele Wohnungen gezwungen sind, auf niedrigere Mieten umzustellen, was bedeutet, dass die Mieteinnahmen in Zukunft erheblich sinken werden.

Portugal als neue Heimat für Immobilieninvestoren

Diese Entwicklungen führen dazu, dass immer mehr Investoren ihren Fokus ins Ausland verlagern. Portugal, und insbesondere die Algarve, steht ganz oben auf der Liste.

• Niedrigeres steuerliches Umfeld für ausländische Investoren.
• Starke Nachfrage nach Mietobjekten aufgrund von Tourismus und Expats.
• Attraktive Immobilienpreise im Vergleich zu anderen südeuropäischen Regionen.
• Stabile Rendite (Rendite), oft höher als auf dem niederländischen Markt.

Ein Rechenbeispiel

Immobilienrenditen im Vergleich: Niederlande vs. Portugal

Situation:

• Kaufpreis des Hauses: € 300.000
• Mieteinnahmen: 1.500 € pro Monat (18.000 € pro Jahr)
• Wartungs- und sonstige Kosten: 2.000 € pro Jahr
• Keine Hypothek, also volles Eigenkapital.

1️⃣ Niederlande – nach den jüngsten Änderungen

Bruttomieteinnahmen:
18.000 € pro Jahr

Instandhaltungskosten:
2.000 € → Nettokaltmiete vor Steuern = 16.000 €

Feld 3 Steuer:

• Fiktive Rendite auf Immobilien (2025): 6,17 % von 300.000 € = 18.510 €
• Steuer auf diese fiktive Erklärung (32 % im Jahr 2025) = 5.923 €

Nettoerlöse:
16.000 € – 5.923 € = 10.077 € pro Jahr

Eigenkapitalrendite:
10.077 € ÷ 300.000 € = 3,36 %

Und dann besteht eine gute Chance, dass die Miete aufgrund des Punktesystems gesenkt werden muss, was die Rendite noch geringer macht.

2️⃣ Portugal – Algarve, Langzeitvermietung

Bruttomieteinnahmen:
1.800 € pro Monat (21.600 € pro Jahr)

Wartung & Verwaltung:
2.500 € → Nettokaltmiete vor Steuern = 19.100 €

Steuer für Nichtansässige (IRS):
28% auf die Nettokaltmiete = 5.348 €

Nettoerlöse:
19.100 € – 5.348 € = 13.752 € pro Jahr

Eigenkapitalrendite:
13.752 € ÷ 300.000 € = 4,58 %

📈 Schlussfolgerung

• Niederlande (nach Veränderungen): 3,36% Rendite
• Portugal (Langzeitmiete): 4,58% Rendite
• Unterschied: In diesem Beispiel erzielt Portugal eine um +36 % höhere Nettorendite , ohne Berücksichtigung einer etwaigen Wertsteigerung der Immobilie.

Und bei Ferienvermietungen in Portugal (Hochsaisonpreise, gute Auslastung) kann die Rendite sogar bis zu 6-8% betragen.

Westmark Makelaardij – Rückkehr seit 2017

Bei Westmark Makelaardij unterstützen wir seit 2017 Investoren dabei, eine gute Rendite für ihre Immobilien in Portugal zu erzielen.
Wir bieten:

• Unterstützung beim Kauf und Verkauf – Wir finden Immobilien mit nachgewiesenem Vermietungspotenzial.
• Mietverwaltung – Maximieren Sie Ihr Einkommen mit Kurz- und Langzeitvermietungen.
• Hausverwaltung – Von der Instandhaltung bis zur Schlüsselverwaltung, völlig entlastet.

💡 Unser Ziel: sicherzustellen, dass Ihre finanziellen Ziele erreicht werden, mit einer stabilen und vorhersehbaren Rendite.

Bereit für den Wechsel?

Egal, ob Sie aufgrund des Steuerdrucks vom niederländischen Markt wechseln möchten oder einfach nach neuen Möglichkeiten mit höheren Renditen suchen: Portugal bietet viele Möglichkeiten. Mit Westmark Makelaardij als Partner haben Sie einen Ansprechpartner für Kauf, Vermietung und Immobilienverwaltung.

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