Dos impostos holandeses às oportunidades portuguesas: porque é que investir em imobiliário em Portugal está a tornar-se cada vez mais atrativo

Nos últimos anos, investir em imóveis na Holanda tornou-se cada vez menos atraente. Enquanto os investidores privados costumavam contar com uma renda estável de aluguel e regras fiscais favoráveis, o governo agora está pondo fim a muitos desses benefícios. O aumento do imposto da Caixa 3, a abolição da isenção do imposto sobre o rendimento dos rendimentos de rendas e o novo sistema de pontos do Ministro Hugo de Jonge têm um impacto significativo na rentabilidade dos imóveis privados.

A pressão sobre os investidores imobiliários holandeses está aumentando

1. Imposto mais pesado da caixa 3
   Na caixa 3, as autoridades fiscais calculam com rendibilidades fictícias que são muitas vezes muito superiores à rendibilidade real dos investidores imobiliários. Isso aumentará consideravelmente a carga tributária, mesmo que a renda do aluguel permaneça a mesma.
2. Desaparecimento da isenção fiscal sobre os rendimentos prediais
   Anteriormente, a renda de aluguel em privado não era tributada em muitos casos. Essa vantagem desapareceu, de modo que o aluguel na Holanda tem um impacto direto em sua receita líquida.
3. Sistema de pontos e regulamentação de rendas
   O novo sistema de avaliação de casas (sistema de pontos) determina se uma casa pode ser alugada no setor livre ou se enquadra no setor regulamentado. Como resultado, muitas casas são forçadas a mudar para aluguéis mais baixos, o que significa que a receita futura de aluguel cairá consideravelmente.

Portugal como nova casa para investidores imobiliários

Esses desenvolvimentos estão fazendo com que mais e mais investidores mudem seu foco para o exterior. Portugal, e em particular o Algarve, está no topo da lista.

• Ambiente tributário mais baixo para investidores estrangeiros.
• Forte demanda por imóveis para aluguel devido ao turismo e expatriados.
• Preços de imóveis atrativos em comparação com outras regiões do sul da Europa.
• Rendimento estável (rendimento), muitas vezes maior do que no mercado holandês.

Um exemplo de cálculo

Comparação de retornos imobiliários: Holanda vs. Portugal

Situação:

• Preço de compra da casa: € 300.000
• Renda de aluguel: € 1.500 por mês (€ 18.000 por ano)
• Manutenção e outros custos: € 2.000 por ano
• Sem hipoteca, então patrimônio total.

1️⃣ Holanda – após mudanças recentes

Receita bruta de aluguel:
€ 18.000 por ano

Custos de manutenção:
€ 2.000 → aluguel líquido antes de impostos = € 16.000

Casa 3 imposto:

• Rendibilidade fictícia do imobiliário (2025): 6,17% de 300.000€ = 18.510€
• Imposto sobre esta declaração fictícia (32% em 2025) = 5.923€

Receitas líquidas:
€ 16.000 – € 5.923 = € 10.077 por ano

Retorno sobre o patrimônio líquido:
€ 10.077 ÷ € 300.000 = 3,36%

E aí há uma boa chance de que o aluguel tenha que ser reduzido devido ao sistema de pontos, o que tornará o retorno ainda menor.

2️⃣ Portugal – Algarve, arrendamento de longa duração

Receita bruta de aluguel:
€ 1.800 por mês (€ 21.600 por ano)

Manutenção e gerenciamento:
€ 2.500 → aluguel líquido antes de impostos = € 19.100

Imposto de não residente (IRS):
28% sobre o aluguel líquido = € 5.348

Receitas líquidas:
€ 19.100 – € 5.348 = € 13.752 por ano

Retorno sobre o patrimônio líquido:
€ 13.752 ÷ € 300.000 = 4,58%

📈 Conclusão

• Países Baixos (após alterações): 3,36% de retorno
• Portugal (arrendamento de longa duração): 4,58% de retorno
• Diferença: Neste exemplo, Portugal rende +36% mais rentabilidade líquida , sem ter em conta qualquer aumento do valor do imóvel.

E para o arrendamento de férias em Portugal (preços de época alta, boa taxa de ocupação), o retorno pode chegar a 6-8%.

Westmark Makelaardij – regresso desde 2017

Na Westmark Makelaardij, apoiamos os investidores desde 2017 na obtenção de um bom retorno dos seus imóveis em Portugal.
Oferecemos:

• Assistência na compra e venda – Encontramos imóveis com potencial comprovado de arrendamento.
• Gestão de aluguel – Maximize sua renda com aluguéis de curto e longo prazo.
• Gestão de propriedades – Da manutenção à gestão de chaves, completamente descarregada.

💡 Nosso objetivo: garantir que seus objetivos financeiros sejam alcançados, com um retorno estável e previsível.

Pronto para fazer a troca?

Se você deseja sair do mercado holandês devido à pressão tributária ou simplesmente procurar novas oportunidades com retornos mais altos: Portugal oferece muitas oportunidades. Com a Westmark Makelaardij como parceira, você tem um ponto de contato para compra, aluguel e gerenciamento de propriedades.

📞 Agende hoje uma consulta sem compromisso e descubra como o seu dinheiro pode trabalhar mais em Portugal do que na Holanda.