От голландских налогов до португальских возможностей: почему инвестиции в недвижимость Португалии становятся все более привлекательными

В последние годы инвестиции в недвижимость Нидерландов становятся все менее привлекательными. В то время как частные инвесторы раньше полагались на стабильный доход от аренды и благоприятные налоговые правила, теперь правительство кладет конец многим из этих преимуществ. Увеличение налога Caixa 3, отмена освобождения от подоходного налога с дохода от аренды и новая система баллов министра Уго де Йонге оказывают существенное влияние на прибыльность частной недвижимости.

Давление на голландских инвесторов в недвижимость растет

1. Налог на более тяжелый бокс 3
   В Боксе 3 налоговые органы рассчитывают с фиктивными доходами, которые часто намного выше, чем реальные доходы инвесторов в недвижимость. Это значительно увеличит налоговую нагрузку, даже если доход от аренды останется прежним.
2. Отмена освобождения от налога на доходы от собственности
   Ранее частный доход от аренды во многих случаях не облагался налогом. Это преимущество исчезло, поэтому аренда в Нидерландах напрямую влияет на ваш чистый доход.
3. Система баллов и регулирование арендной платы
   Система оценки нового жилья (система баллов) определяет, может ли дом сдаваться в аренду в свободном секторе или подпадает под регулируемый сектор. В результате многие дома вынуждены переезжать с более низкой арендной платой, а это означает, что будущий доход от аренды значительно снизится.

Португалия как новый дом для инвесторов в недвижимость

Эти события заставляют все больше и больше инвесторов переключать свое внимание на зарубежные рынки. Португалия, и в частности Алгарве, находится на вершине списка.

• Более низкая налоговая среда для иностранных инвесторов.
• Высокий спрос на аренду недвижимости из-за туризма и экспатриантов.
• Привлекательные цены на недвижимость по сравнению с другими регионами Южной Европы.
• Стабильная доходность (доходность), в разы выше, чем на голландском рынке.

Пример расчета

Сравнение доходности недвижимости: Нидерланды и Словакия Португалия

Ситуация:

• Цена покупки дома: 300 000 €
• Доход от аренды: €1,500 в месяц (€18,000 в год)
• Техническое обслуживание и другие расходы: 2 000 € в год
• Нет ипотеки, так что полный капитал.

1️⃣ Нидерланды – после недавних изменений

Валовой доход от аренды:
18 000 € в год

Затраты на техническое обслуживание:
2 000 € → чистая арендная плата до вычета налогов = 16 000 €

3 Налог на дом:

• Фиктивная доходность недвижимости (2025): 6,17% от 300 000 € = 18 510 €
• Налог на эту фиктивную декларацию (32% в 2025 году) = 5 923 €

Чистая выручка:
€16,000 – €5,923 = €10,077 в год

Рентабельность собственного капитала:
€10,077 ÷ €300,000 = 3.36%

И есть большая вероятность , что арендную плату придется снижать из-за балльной системы, что сделает доходность еще ниже.

2️⃣ Португалия – Алгарве, долгосрочная аренда

Валовой доход от аренды:
€1,800 в месяц (€21,600 в год)

Техническое обслуживание и управление:
2 500 € → чистая арендная плата до вычета налогов = 19 100 €

Налог на нерезидентов (IRS):
28% от чистой арендной платы = €5,348

Чистая выручка:
€19,100 – €5,348 = €13,752 в год

Рентабельность собственного капитала:
€13,752 ÷ €300,000 = 4.58%

📈 Заключение

• Нидерланды (без изменений): доходность 3,36%
• Португалия (долгосрочная аренда): 4,58% прибыли
• Разница: В этом примере Португалия приносит на +36% больше чистой прибыли , без учета какого-либо увеличения стоимости недвижимости.

А при аренде жилья на время отпуска в Португалии (цены в высокий сезон, хорошая заполняемость) доходность может достигать 6-8%.

Westmark Makelaardij – возвращается с 2017 года

В Westmark Makelaardij мы поддерживаем инвесторов с 2017 года в получении хорошей прибыли от их недвижимости в Португалии.
Предлагать:

• Помощь в покупке и продаже – Мы находим объекты недвижимости с доказанным арендным потенциалом.
• Управление арендой – Максимизируйте свой доход от краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Управление недвижимостью – от технического обслуживания до управления ключами, полностью разгрузка.

💡 Наша цель: обеспечить достижение ваших финансовых целей со стабильной и предсказуемой доходностью.

Готовы к переходу?

Независимо от того, хотите ли вы уйти с голландского рынка из-за налогового давления или просто ищете новые возможности с более высокой доходностью: Португалия предлагает множество возможностей. С Westmark Makelaardij в качестве партнера у вас есть одно контактное лицо для покупки, аренды и управления недвижимостью.

📞 Запишитесь на консультацию без обязательств сегодня и узнайте, как ваши деньги могут работать в Португалии усерднее, чем в Нидерландах.