Van Nederlandse lasten naar Portugese kansen: Waarom investeren in vastgoed in Portugal steeds aantrekkelijker wordt

(Door Wouter van de Westelaken, Makelaar en vastgoed ondernemer in Portugal)

De afgelopen jaren is beleggen in vastgoed in Nederland steeds minder aantrekkelijk geworden. Waar particuliere beleggers vroeger konden rekenen op stabiele huurinkomsten en gunstige belastingregels, zet de overheid inmiddels een streep door veel van deze voordelen. De verzwaring van de Box 3-belasting, het afschaffen van de vrijstelling op inkomstenbelasting uit huurinkomsten, en het nieuwe puntensysteem van minister Hugo de Jonge hebben een flinke impact op het rendement van vastgoed in privébezit.

De druk op Nederlandse vastgoedbeleggers neemt toe

1. Zwaardere Box 3-heffing
   De fiscus rekent in Box 3 met fictieve rendementen die vaak veel hoger liggen dan het daadwerkelijke rendement van vastgoedbeleggers. Hierdoor stijgt de belastingdruk fors, ook als de huurinkomsten gelijk blijven.
2. Verdwijnen van belastingvrijstelling op huurinkomsten
   Voorheen waren huurinkomsten in privé in veel gevallen onbelast. Dat voordeel is verdwenen, waardoor verhuur in Nederland direct invloed heeft op je netto-opbrengst.
3. Puntensysteem en regulering huurprijzen
   Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) bepaalt of een woning in de vrije sector mag worden verhuurd of in de gereguleerde sector valt. Veel woningen schuiven hierdoor verplicht naar lagere huurprijzen, waardoor toekomstige huuropbrengsten flink dalen.

Portugal als nieuwe thuishaven voor vastgoedinvesteerders

Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat steeds meer beleggers hun blik verleggen naar het buitenland. Portugal, en in het bijzonder de Algarve, staat daarbij hoog op de lijst.

• Lager belastingklimaat voor buitenlandse investeerders.
• Sterke vraag naar huurwoningen door toerisme en expats.
• Aantrekkelijke vastgoedprijzen vergeleken met andere Zuid-Europese regio’s.
• Stabiel rendement (yield), vaak hoger dan in de Nederlandse markt.

Een Rekenvoorbeeld

Vergelijking rendement vastgoed: Nederland vs. Portugal

Situatie:

• Aankoopprijs woning: € 300.000
• Huurinkomsten: € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar)
• Onderhoud & overige kosten: € 2.000 per jaar
• Geen hypotheek, dus volledig eigen vermogen.

1️⃣ Nederland – na recente wijzigingen

Bruto huuropbrengst:
€ 18.000 per jaar

Onderhoudskosten:
€ 2.000 → Netto huur vóór belasting = € 16.000

Box 3-belasting:

• Fictief rendement onroerend goed (2025): 6,17% van € 300.000 = € 18.510
• Belasting over dit fictieve rendement (32% in 2025) = € 5.923

Netto opbrengst:
€ 16.000 – € 5.923 = € 10.077 per jaar

Rendement op eigen vermogen:
€ 10.077 ÷ € 300.000 = 3,36%

En dan is de kans groot dat door het puntensysteem de huur verlaagd moet worden, waardoor het rendement nog lager uitvalt.

2️⃣ Portugal – Algarve, lange termijn verhuur

Bruto huuropbrengst:
€ 1.800 per maand (€ 21.600 per jaar)

Onderhoud & beheer:
€ 2.500 → Netto huur vóór belasting = € 19.100

Belasting niet-ingezetenen (IRS):
28% over netto huur = € 5.348

Netto opbrengst:
€ 19.100 – € 5.348 = € 13.752 per jaar

Rendement op eigen vermogen:
€ 13.752 ÷ € 300.000 = 4,58%

📈 Conclusie

• Nederland (na wijzigingen): 3,36% rendement
• Portugal (lange termijn verhuur): 4,58% rendement
• Verschil: Portugal levert in dit voorbeeld +36% méér netto rendement op, zónder rekening te houden met eventuele waardestijging van het vastgoed.

En bij vakantieverhuur in Portugal (hoogseizoenprijzen, goede bezettingsgraad) kan het rendement zelfs richting 6–8% gaan.

Westmark Makelaardij – rendement sinds 2017

Bij Westmark Makelaardij ondersteunen wij investeerders al sinds 2017 bij het realiseren van een goed rendement op hun vastgoed in Portugal.
Wij bieden:

• Begeleiding bij aankoop & verkoop – Wij vinden objecten met bewezen verhuurpotentieel.
• Verhuurmanagement – Maximaliseer je inkomsten met korte en lange termijn verhuur.
• Vastgoedbeheer – Van onderhoud tot sleutelbeheer, volledig ontzorgd.

💡 Ons doel: zorgen dat jouw financiële doelstellingen worden behaald, met een stabiel en voorspelbaar rendement.

Klaar om de overstap te maken?

Of je nu wilt overstappen van de Nederlandse markt vanwege fiscale druk, of simpelweg zoekt naar nieuwe kansen met hogere opbrengsten: Portugal biedt volop mogelijkheden. Met Westmark Makelaardij als partner heb je één aanspreekpunt voor aankoop, verhuur en vastgoedbeheer.

📞 Plan vandaag nog een vrijblijvend gesprek en ontdek hoe jouw geld in Portugal harder kan werken dan in Nederland.