De la fiscalité néerlandaise aux opportunités portugaises : pourquoi investir dans l’immobilier au Portugal devient de plus en plus attrayant

Ces dernières années, investir dans l’immobilier aux Pays-Bas est devenu de moins en moins attrayant. Alors que les investisseurs privés pouvaient compter sur des revenus locatifs stables et des règles fiscales favorables, le gouvernement met aujourd’hui fin à bon nombre de ces avantages. L’augmentation de la taxe Box 3, la suppression de l’exonération de l’impôt sur le revenu des revenus locatifs et le nouveau système de points du ministre Hugo de Jonge ont un impact significatif sur le rendement des biens immobiliers privés.

La pression sur les investisseurs immobiliers néerlandais s’intensifie

1. Taxe plus lourde sur la boîte 3
   Dans l’encadré 3, l’administration fiscale calcule avec des rendements fictifs qui sont souvent bien supérieurs au rendement réel des investisseurs immobiliers. Cela augmentera considérablement la charge fiscale, même si les revenus locatifs restent les mêmes.
2. Disparition de l’exonération fiscale sur les revenus locatifs
   Auparavant, les revenus locatifs privés n’étaient pas imposés dans de nombreux cas. Cet avantage a disparu, de sorte que la location aux Pays-Bas a un impact direct sur vos revenus nets.
3. Système de points et réglementation des loyers
   Le système d’évaluation des logements neufs (système de points) détermine si un logement peut être loué dans le secteur libre ou dans le secteur réglementé. En conséquence, de nombreux logements sont contraints de passer à des loyers plus bas, ce qui signifie que les revenus locatifs futurs diminueront considérablement.

Le Portugal, nouveau foyer des investisseurs immobiliers

Ces développements incitent de plus en plus d’investisseurs à se tourner vers l’étranger. Le Portugal, et en particulier l’Algarve, figure en tête de liste.

• Baisse de l’imposition des investisseurs étrangers.
• Forte demande de propriétés locatives en raison du tourisme et des expatriés.
• Prix de l’immobilier attractifs par rapport à d’autres régions du sud de l’Europe.
• Rendement stable (rendement), souvent plus élevé que sur le marché néerlandais.

Un exemple de calcul

Comparaison des rendements immobiliers : Pays-Bas et Portugal

Situation:

• Prix d’achat de la maison : 300 000 €
• Revenus locatifs : 1 500 € par mois (18 000 € par an)
• Maintenance et autres frais : 2 000 € par an
• Pas d’hypothèque, donc pleine équité.

1️⃣ Pays-Bas – après les modifications récentes

Revenus locatifs bruts :
18 000 € par an

Frais d’entretien :
2 000 € → loyer net HT = 16 000 €

Case 3 taxe :

• Rendement fictif sur l’immobilier (2025) : 6,17 % de 300 000 € = 18 510 €
• Impôt sur ce rendement fictif (32 % en 2025) = 5 923 €

Produit net :
16 000 € – 5 923 € = 10 077 € par an

Rendement des capitaux propres :
10 077 € ÷ 300 000 € = 3,36 %

Et puis il y a de fortes chances que le loyer doive être réduit en raison du système de points, ce qui rendra le rendement encore plus bas.

2️⃣ Portugal – Algarve, locations à long terme

Revenus locatifs bruts :
1 800 € par mois (21 600 € par an)

Maintenance et gestion :
2 500 € → loyer net HT = 19 100 €

Impôt des non-résidents (IRS) :
28 % sur le loyer net = 5 348 €

Produit net :
19 100 € – 5 348 € = 13 752 € par an

Rendement des capitaux propres :
13 752 € ÷ 300 000 € = 4,58 %

📈 Conclusion

• Pays-Bas (après modifications) : 3,36 % de rendement
• Portugal (location à long terme) : 4,58 % de rendement
• Différence: Dans cet exemple, le Portugal rapporte +36 % de rendement net en plus , sans tenir compte d’une éventuelle augmentation de la valeur de la propriété.

Et pour les locations de vacances au Portugal (prix haute saison, bon taux d’occupation), le rendement peut même aller jusqu’à 6 à 8 %.

Westmark Makelaardij – de retour depuis 2017

Chez Westmark Makelaardij, nous aidons les investisseurs depuis 2017 à obtenir un bon rendement sur leur bien immobilier au Portugal.
Nous offrons :

• Assistance à l’achat et à la vente – Nous trouvons des propriétés dont le potentiel locatif a été prouvé.
• Gestion locative – Maximisez vos revenus avec des locations à court et à long terme.
• Gestion immobilière – De la maintenance à la gestion des clés, totalement déchargée.

💡 Notre objectif : faire en sorte que vos objectifs financiers soient atteints, avec un rendement stable et prévisible.

Prêt à faire le changement ?

Que vous souhaitiez quitter le marché néerlandais en raison de la pression fiscale ou que vous recherchiez simplement de nouvelles opportunités avec des rendements plus élevés : le Portugal offre de nombreuses opportunités. Avec Westmark Makelaardij comme partenaire, vous disposez d’un seul point de contact pour l’achat, la location et la gestion immobilière.

📞 Planifiez dès aujourd’hui une consultation sans engagement et découvrez comment votre argent peut travailler plus cher au Portugal qu’aux Pays-Bas.